إن بناء المعرفة العامة بالقانون لا يتطلب الكثير من الجهد. من خلال قراءة بعض المعلومات ستتمكن من الحصول على مفهوم الرهن العقاري وفكرة شاملة عن كل ما يتعلق بتأمين حقوق الملكية الخاصة بك عند اتخاذ قراراتك القادمة. ومن ناحية أخرى، يرتبط مفهوم الرهن العقاري بمصطلح الرهن العقاري، ولكنه يختلف عنه في عموميته وكماله.
المحتويات
مفهوم الرهن العقاري
رهن الحيازة هو ببساطة أحد أنواع الرهون العقارية المتفق عليها بين الطرفين. يمكن أن تكون هذه مركبة شخصية أو عقارًا. وفي الحالة الأخيرة يطلق عليه اسم الرهن العقاري وهو نظام موجود في البنوك التي تقدم التمويل.
إلا أن رهن الحيازة يشتمل على مصطلح إضافي وهو الحيازة، أي أن يصبح الرهن في حيازة الدائن أو البنك لمدة مؤقتة مع إمكانية استخدام العقار المرهون من قبل الراهن.
أصل مفهوم الملكية يكمن في الإسلام، حيث عالجها الفقهاء المسلمون بأكثر من اسم في تصانيفهم، وتنص المادة 88/1 من قانون الأسرة على وجوب رعاية الولي لأموال أدناه. ، دون رهن يضمن حقوق الآخرين.
العقد عبارة عن اتفاق صلح ملزم للطرفين كحق عيني ثانوي. ولهذا السبب فإن الرهن التجاري يتناقض مع الرهن العقاري في عدة مواضع، على سبيل المثال في القوانين التي تحدد حدود استخدام الراهن للعقار المرهون.
في الفقه الإسلامي، رهن الحيازة هو عقد يثبت حق ملكية أموال المدين، والتي تقع في يد الدائن حتى يتم سداد الدين بالكامل أو جزء معين منه. وهذا يشمل أيضًا الممتلكات التي تقع في حوزة كاتب العدل.
رهن الحيازة، في الفقه الإسلامي، هو نوع من الضمان الحقيقي للممتلكات المرهونة، ولا يتضمن الحيازة المادية للعقار. يمتلك الدائن ملكية قانونية للأصل، والتي تعود إلى المدين عند السداد.
مميزات عقد الرهن العقاري
- له الخصائص الأساسية للعقد بين طرفين.
- ويتم السداد عينا، مما يبطل ملكية الدائن للرهن العقاري.
- الرهن العقاري هو شكل من أشكال الحقوق العينية على الممتلكات المنقولة.
- حق الملكية هو أحد أركان الرهن العقاري وينشأ عندما لا يؤدي البيع إلى تسوية نهائية لديون المدين.
- وفي حالة عدم التمكن من الوصول إلى ورثة المدين، فإن ذلك لا ينفي إمكانية حرمان حق ملكية أرضه من حق المتوفى، مثلاً، في تقسيم الحقوق في قطعة أرض فيما بينهم.
نماذج نقل المناصب
رهن الحيازة هو في الأساس عقد ودي، يتم تحديد صحته من خلال التوقيع القانوني الصحيح لكلا الطرفين. وهو يمثل التزاما على كلا الطرفين، تماما مثل الرهن العقاري. ومع ذلك، لا يمكن سداد الرهن الرسمي إلا على العقار، وفي جميع النواحي إذا كانت الملكية لا تنقل الملكية.
- الرهن العقاري هو اتفاق متبادل تعتمد قيمته على الالتزام الذي تعهد به الطرفان.
- الرهن العقاري هو حق عيني مرتبط بحق شخصي، يمارسه الدائن المرتهن، وينقضي بالوفاء بالرهن.
- يتم نقل الملكية جزئيًا فقط بموجب اتفاق مسبق؛ قد ينص العقد على نقل ملكية قطع الأراضي عند دفع هذا المبلغ أو ذاك، وملكية السيارة عند دفع هذا المبلغ أو ذاك.
- وفي حالة وفاته، نظراً لكثرة الورثة واختلاف مواعيد السداد، يمكن للراهن أن يسدد دينه على أجزاء، مما يترتب عليه إعادة أجزاء من حقوقه التي تقاسمها الوريث.
- ورهن الحيازة يشبه الرهن العقاري من حيث أن القانون يتدخل في حل النزاعات بين الطرفين المتعاقدين وفقا للالتزام المتفق عليه، وبالتالي فهو عقد رضائي.
الحق في التصرف في الرهن العقاري
فإذا أجبنا: ما هو رهن الحيازة في النظام السعودي؟ ويجب أن يكون هناك عدد من الشروط التي تسمح لصاحب الرهن بالتصرف فيه.
الشرط الأول: الأهلية، ومنها أن يكون صاحب الرهن الأصلي قد مات، وأن العقار قد عهد إلى أحد الورثة.
ومن شروط الأهلية أن يكون المالك بالغا، وليس في الحجر الصحي. ويمكن أن يقوم ولي أمره بهذه المهمة.
يحصل الوصي على إذن من المحكمة وبالتالي يمكنه التصرف فيه كمالك كامل.
وبعد ثلاث سنوات من بلوغ سن الرشد، ينتهي حق المالك في الملكية، ولهذا السبب في هذه الحالة لا يوجد قانون مدني يمدد مدة ملكية المالك.
الرهن العقاري الممنوح ضمانا لوفاء الديون المستحقة على الغير، يسري مفعوله بأثر رجعي منذ لحظة إنشائه.
حكم التوزيع في الرهن العقاري
الدين المضمون: هو رهن صحيح لمالك العقار في حالة أن الراهن ليس المالك القانوني للعقار وفي حالة عدم صدور الإقرار فلا يحق للعقار الرهن إلا من الوقت الحيازة من قبل الدائن.
ومن الممكن أن يحتوي الرهن العقاري على حقوق مشروطة تتضمن تحمل التزامات طارئة مستقبلية تتعلق بمراقبة العقار أو زيادة قيمته السوقية.
وبحسب القانون السعودي فإن الرهن العقاري مرتبط بالدين ارتباطا وثيقا، إذ لم ينص النظام على أن صحته تابعة له، وترك له حق الحيازة أو التنازل.
لل
العوامل المؤثرة في زوال ملكية الرهن العقاري
إن فهم عوامل انتهاء الرهن العقاري هو أحد الطرق للإجابة على سؤال ما هو رهن الحيازة بموجب القانون السعودي. هناك أربعة أسباب لذلك في ناموس الملكوت.
1- التوقف عن الإدمان
| قوانين البنوك الإسلامية | وفقا لقواعد السوابق القضائية، يجب سداد الرهن العقاري إما عن طريق الدفع أو بتنظيم قانون المدين بالمعادلة وتشمل هذه التنازل أو العفو أو التعويض من خلال الإفراج عن شيء آخر ذي قيمة. |
| وفقا للقانون المدني | وينتهي الرهن فور انتهاء الدين ودون سابق إنذار المبلغ المرهون أو المدفوع هو سداد الرهن العقاري. |
في حالة التأخر في سداد أي من الديون الشهرية المستحقة أو عدم السداد حتى بعد انتهاء الدين، يجب على المدين سداد الديون المختلفة بالكامل.
وبشكل عام، لا ينقضي الرهن حتى بعد انتهاء الدين المتفق عليه، إلا إذا تم سداد قيمة الدين بالكامل.
2- الإنهاء الأساسي بالتنازل
| وفقا للشريعة | ويسمى تنازل المرتهن عن الدين بالإلغاء، وهو ما يعني أن شيئًا ما قد حدث للرهن العقاري لقد غيرت شروطها ويمكن للدائن التنازل عن الرهن العقاري بغض النظر عن الدين، ثق بالمدين. |
| وفقا للقانون المدني | ويجب أن تتم الحوالة بالإفراج عن المدين يسمح القانون المدني بالتنازل الصريح والضمني. |
3- الانقضاء الأصلي بهلاك الرهن
إذا كان الرهن رهناً متنقلاً كالسيارة أو المركبة، أو رهناً ثابتاً كالرهن العقاري، وكان معرضاً لفقد قيمته أو تلفه بحيث تنقص قيمته أو يزول، فإن الحيازة الرهن العقاري يتوقف عن أن يكون الرهن العقاري الأصلي.
وهنا يجب على الدائن المرتهن أن يعوض المرتهن بعقار آخر بمقدار القيمة المتفق عليها، ويكون الاتفاق بينهما في النهاية بالتراضي.
في حالة الانخفاض الجزئي في القيمة، على سبيل المثال إذا تعرضت السيارة لحادث مروري أو نشوب حريق في العقار، فإن قيمة الرهن العقاري ستنخفض بما يتناسب مع نسبة الخسارة.
4- التصرف بالطريقة الأصلية من خلال الإفادة
وهذه من الحالات النادرة وتقع بين ملكية العقار المرهون وحيازة الدائن المرتهن. ومثال ذلك أن يكون الدائن المرتهن أحد ورثة العقار المرهون فتنتقل الملكية من الثاني إلى الأول عند وفاته.
تعتمد الإجابة على ماهية رهن الحيازة بموجب القانون السعودي. حول القوانين المدنية والمبادئ الشرعية التي يقوم عليها نظام المملكة في هذا النوع من العقود الرضائية التي تبرم بطريقة غير مشروعة.
شاهد